2017-05-25 9992 2
近年來隨著我國為了控制房價，各種限制房產交易政策層出不窮。很多朋友對這些政策并不是很熟悉，這也就導致了房產交易中各種矛盾與日俱增。尤其是二手交易中的合同更是這些矛盾發生的重災區。大家也都知道二手房買賣合同作為二手房交易進行的前提，一旦出現問題就會影響買賣結果。故而這個問題對于我們業主來說如何維護自己的權利來說是關鍵問題，那么二手房合同什么情況下是無效的？無效合同可以撤銷并申請退房嗎？今天小號角在這里給大家提供5點建議，讓大家輕松購房無煩惱！
一、產權有爭議的房屋
產權問題是二手房交易過程中購房者常見的問題，主要有兩個表現方面：一是賣方非產權人；二是未經全部房屋共有人同意。
有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產權人，而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋，事后又不能得到房屋產權人的同意。合同無效且無法辦理過戶手續。如果房產有共有人，但未經共有人同意房屋買賣是無法進行交易的，二手房購房合同會被判定為無效。
二、考慮是否有房屋承租人
在二手房交易過程中，房屋承租人有優先購買房屋的權利，因此購買者在買房時一定要注意該房產的出租情況。如果賣方賣房前未通知承租人或未取得承租人放棄優先購買權的說明，承租人提出購買房屋該房產的合同可能處于無效狀態，也就無法繼續進行交易。另外購房者也需要注意，即便承租人放棄優先購買權，根據“買賣不破租賃”的規定，如果房屋租賃合同未到期，購房者也有可能會面臨無法及時入住的尷尬情形。
三、被查封或作為抵押物的房屋
被司法機關查封及作為抵押物的房產，如需出售則必須征得司法機構或者抵押權人的同意，并取得同意出售相關證明，或者通過償還債務等方式注銷抵押之后再出售。涉及有銀行貸款被抵押的情況很普遍，購買時要注意確保賣方及時還清貸款，解除抵押，通常正常操作風險還是可以避免的。
四、存在違章或已公告拆遷
存在違章建筑的房子，如果房屋的結構被更改且被政府部門限期整改，那么改房屋的質量必然存在隱患。如果賣房者在沒有恢復房屋結構原裝的情況下就出售房產的話，買家可以根據情況要求解除購房合同并退房。另外，房子被列入拆遷公告范圍也是禁止過戶的。
五、特殊產權類型的房屋
一些特殊產權類型的房屋是禁止上市交易或者交易有限制的，這種情況下的買賣合同多屬于無效范圍。常見的有：承租公房、農村集體土地上的房屋（小產權房）、部分產權的房改房、經濟適用房、兩限房等。類似于這樣的房產，其交易條件往往受到政府和國家的限制，購房者交易前要先查清，確定能否交易，如何交易以免造成自己的損失。
